Posts made in junio 8th, 2016

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Posted by on Jun 8, 2016 in Noticias |
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Amenabar y Pryconsa toman la delantera a las cooperativas en la sede de Cecabank Después de dos años de supremacía en el mercado residencial de Madrid, las cooperativas podrían perder una de sus primeras batallas contra las promotoras privadas. Según ha podido saber El Confidencial, Construcciones Amenabar cuenta con todas las papeletas para hacerse con la sede de Cecabank en Parque de las Avenidas en Madrid, inmueble por el que también pujan Pryconsa y las gestoras de cooperativas Ibosa, Aliaria y Tau Gestión. De acuerdo con las fuentes consultadas, aunque las gestoras de cooperativas habrían presentado las ofertas no vinculantes más elevadas, la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) podría estar dispuesta a vender el inmueble por menos dinero y adjudicarlo a una de las promotoras privadas que se han interesado por él. Una decisión en la que habrían tenido mucho que ver los últimos acontecimientos en torno a las cooperativas en Madrid. CECA podría estar dispuesta a vender el inmueble por menos dinero y adjudicarlo a una de las promotoras privadas que se han interesado por él Recordemos, por ejemplo, cómo Residencial Metropolitan, la cooperativa que adquirió por 88 millones de euros el solar en Cuatro Caminos, aún debe abonar 40 millones por la compra de estos terrenos a Metro de Madrid. Una cantidad que la mayoría de los cooperativistas no están dispuestos a pagar hasta que el Ayuntamiento de Manuela Carmena no dé su visto bueno a la aprobación inicial del Plan Parcial que permita arrancar las obras de sus casas. El plazo para abonar dicha cantidad concluye a mediados del mes de junio. A punto estuvieron también de entrar en impago con el Ministerio de Defensa los cooperativistas del solar situado en Raimundo Fernández-Villaverde, que pagaron ‘in extremis’ los 55 millones que aún debían a Defensa. Ofertas no vinculantes Dos situaciones qe habrían hecho recelar a la CECA sobre las ofertas de las cooperativas, a pesar de ser más elevadas, e inclinar, en principio, la balanza hacia dos promotores privados de primer nivel como Pryconsa y Amenabar, que suelen afrontar este tipo de operaciones con fondos propios y sin necesidad de financiación. Además, aunque las cooperativas tanto de Ibosa como de Aliaria están cubiertas entre el 50% y el 65%, necesitarían superar ampliamente el 70% e incluso alcanzar el 80% para contar, sin problemas, con financiación bancaria. Y, tras los últimos acontecimientos, los compradores comienzan a recelar de las cooperativas. El proceso de venta se encuentra, no obstante, en un estadio inicial. Según han explicado a El Confidencial algunos de los interesados, ya se han presentado las ofertas no vinculantes, y hasta finales de mayo o incluso mediados de junio no se presentarán las ofertas definitivas. La oferta más elevada no habría alcanzado los 35 millones de euros, lejos de los 40 millones de euros que, como mínimo, esperaba conseguir el consejo de la CECA y que, según las fuentes consultadas, supone un precio “con el que difícilmente salen los números”. Cecabank tenía previsto decidir el ganador de la puja a finales de mes y entregar el inmueble a partir del mes de julio; sin embargo, el proceso de venta se ha dilatado algunas semanas. De oficinas a residencial Situado en el número 37 de la avenida de Bruselas, en el barrio de Salamanca, el inmueble alberga en la actualidad oficinas, pero los interesados planean levantar viviendas allí. De hecho, los terrenos cuentan con los permisos para su cambio de uso a residencial, de ahí su atractivo. El edificio tiene una superficie de 20.000 metros cuadrados distribuidos en nueve plantas y dos sótanos, y se...

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Comunidades | Propietarios | El vecino de arriba ha habilitado una vivienda en su trastero, ¿es legal?

Posted by on Jun 8, 2016 in Comunidades |
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Comunidades | Propietarios | El vecino de arriba ha habilitado una vivienda en su trastero, ¿es legal?

El vecino de arriba ha habilitado una vivienda en su trastero, ¿es legal? El vecino de arriba, el del cuarto, ha habilitado una vivienda donde están los trasteros. No tiene cédula de habitabilidad, no paga IBI y no tiene permiso del Ayuntamiento Vivo en una comunidad de ocho propietarios, dos por planta. Yo vivo en el tercero. El vecino de arriba, el del cuarto, ha habilitado una vivienda donde están los trasteros. Dicha vivienda es independiente del resto de los pisos. No tiene cédula de habitabilidad, no paga IBI y no tiene permiso del Ayuntamiento. Es una vivienda ilegal, no declarada. Me preocupa que pase algo con el agua o con el gas que afecte a las demás viviendas de la comunidad. Se lo he comentado pero me ha dicho que tiene un seguro que responde por lo que pueda ocurrir. ¿El seguro que dice tener se hará cargo de cualquier desgracia que ocurra por los daños que puedan ocurrir en un piso ilegal?, ¿habría que denunciarlo? Para habilitar un trastero como vivienda, es necesario cumplir con determinados requisitos legales, así como una aprobación previa por parte de la comunidad de propietarios. Una vez conseguida la aceptación del resto de propietarios, hay que solicitar al Ayuntamiento una licencia de cambio de uso, sin la que no es posible disfrutar del trastero como si fuera una vivienda desde un punto de vista legal, en cuanto que no estaría autorizado el uso de suministros, ni salidas de humos, siendo necesaria la correspondiente cédula de habitabilidad. Conforme la legislación urbanística vigente, quien realiza obras ilegales se expone no sólo al pago de una multa sino también a la necesaria legalización de lo actuado, que supondría o bien el cumplimiento de todos los trámites administrativos legalmente previstos, o bien la demolición o destrucción de lo construido para reponerlo a su estado originario. Es muy improbable que dicho propietario tenga un seguro que cubra el uso de un trastero como vivienda, por lo que lo mejor sería que pusieran en conocimiento del Ayuntamiento la situación para que se regularice, de manera que si es posible transformar el trastero en vivienda, el propietario cumpla con todos los trámites legales para ello, y en caso de que no quepa autorizar las obras realizadas al amparo de la normativa vigente, se exija al infractor que devuelva el inmueble a la realidad física alterada. Subasta judicial de un local comercial En una adjudicación en subasta judicial de un local comercial, ¿qué tipo de impuestos deben de pagarse al inscribir el auto en el registro de la propiedad? Se trata de una adquisición de un inmueble, independientemente de que se adquiera en virtud de subasta judicial. Es decir, el propietario deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). En lo que se refiere a la legislación estatal, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (en adelante, ITP y AJD) se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido de la Ley del Impuesto), y Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (reglamento del impuesto). Si se tratase de la primera entrega del local, se tendría que hacer frente al IVA, pero la forma de adquirir el inmueble, por subasta judicial, presupone que se trata de una entrega posterior a la primera. Los gastos de registro corresponden a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe depende del precio de la compraventa...

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Jurisprudencia | Actualidad

Posted by on Jun 8, 2016 in Jurisprudencia |
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Jurisprudencia | Actualidad

Los propietarios de los garajes tienen derecho al uso de la piscina comunitaria salvo que en el título constitutivo o en los Estatutos se establezca lo contrario La Sala de lo Civil y Penal del TSJ Cataluña ha dictado una sentencia, S 58/2015, de 20 de julio (Rec. 157/2014, Ponente: señora Alegret Burgués), en la que, con el objeto de determinar la legalidad del acuerdo de una comunidad de vecinos que impedía el uso de la piscina comunitaria a los dueños de los  locales destinados a garaje, declara que las limitaciones a las facultades dominicales de los propietarios deba hallarse recogida en el título constitutivo de la propiedad horizontal, sin que puedan presumirse o interpretarse de manera extensiva. El Tribunal señala que no puede establecerse una doctrina general respecto de la utilización de los elementos comunes por parte de ciertos elementos privativos puesto que para resolver adecuadamente esta problemática habrá que estar en cada caso al título constitutivo de la propiedad horizontal y a sus Estatutos. Los hechos El origen de esta declaración del TSJ es el  litigio por el que se impugnaba un acuerdo comunitario que impedía el uso de la piscina y de las zonas ajardinadas a los propietarios de locales destinados a garajes. En este caso, el inmueble está conformado por dieciocho locales y treinta y tres viviendas susceptibles de aprovechamiento independiente. Los locales están destinados a garaje y se hallan situados en la planta baja. Según el título constitutivo, la piscina con todas sus instalaciones y las zonas ajardinadas que circundan el edificio son elementos comunes de la total finca, anexos a la propiedad privativa de cada uno de los departamentos que la integran. Las sentencias de instancia estimaron la demanda y el TSJ Cataluña rechaza los recursos formulados por la comunidad de propietarios. La sentencia del TSJ de Cataluña El TSJ de Cataluña señala que, conforme al título constitutivo, no se restringió ni prohibió el uso de los elementos comunes a ningún departamento. Las cuotas de participación como concreción del conjunto de derechos y deberes o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad se establecieron únicamente en función de la superficie de los diferentes departamentos sin que, en consecuencia, se hiciese una especial contemplación, en cuanto a los locales, de un uso inferior de los elementos comunes en relación con las viviendas. En consecuencia, los locales cuyo destino es inicialmente el de garaje pero que podría ser cualquier otro permitido por las leyes, pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la comunidad de propietarios es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse de manera extensiva. Cuestión distinta es la posibilidad de que en el Reglamento de régimen interior, la comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos de modo que se impidan los abusos y no se perjudiquen los intereses comunitarios. Sin embargo, no consta que los actores hayan hecho un uso o disfrutes inadecuados de la piscina o de las zonas ajardinadas al que se refiere el art. 553-42.1 Código Civil de Cataluña, sino el uso propio de tales instalaciones. En definitiva, concluye el Tribunal, el uso de la piscina y las zonas ajardinadas por parte de los propietarios de los locales de la comunidad se infiere: a) del propio carácter de comunes de tales elementos que convierte a todas las entidades privativas en copropietarios de ellos; b) de la expresa mención que en el título existe...

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Comunidades | Propietarios | Un vecino trae muchos amigos a la piscina de la urbanización, ¿se puede controlar?

Posted by on Jun 8, 2016 in Comunidades |
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Comunidades | Propietarios | Un vecino trae muchos amigos a la piscina de la urbanización, ¿se puede controlar?

Un vecino trae muchos amigos a la piscina de la urbanización, ¿se puede controlar? Vivo en una urbanización con piscina, y el año pasado tuvimos varios problemas con un vecino porque traía a muchos familiares y amigos sin ningún tipo de control. Un vecino trae muchos amigos a la piscina de la urbanización, ¿se puede controlar? Vivo en una urbanización con piscina, y el año pasado tuvimos varios problemas con un vecino porque traía a muchos familiares y amigos sin ningún tipo de control. Es una urbanización muy reciente. Nos dieron las llaves hace apenas dos años. ¿Cómo se podría controlar esto? El problema que describes es muy común cuando hay estos elementos de disfrute común. En primer lugar, hay que tener en cuenta lo que tradicionalmente se denomina como las “relaciones de buena vecindad”. Esto es, cada vecino debe velar por una correcta convivencia y tolerar actuaciones de terceros hasta ciertos límites. Pues bien, cuando se traspasan dichos límites y el vecino en cuestión mira y vela por sus propios intereses, como es el caso que nos ocupa, debemos acudir a los estatutos de la comunidad de propietarios y a las normas de régimen interior. Se definen los estatutos como el conjunto de normas o reglas que regulan diversas cuestiones de la comunidad de propietarios. En este sentido, el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”. Por tanto, para solucionar el problema que planteas, lo más sencillo sería regular, a través de las normas de régimen interno debidamente aprobadas, el número de invitados que puede llevar cada propietario a la piscina, horario de la misma, así como cualquier otra cuestión que se estime oportuno....

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