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Jurisprundencia | El bar debe retirar el extractor de humos de la azotea por causar molestias.

Posted by on Jun 21, 2016 in Jurisprudencia |
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  El bar debe retirar el extractor de humos de la azotea por causar molestias. En este caso, la propietaria de un bar fue condenada en primera instancia a retirar la salida de humos situada en la azotea del edificio. La propietaria apeló argumentando que tenía autorización de la comunidad de propietarios concedida en una junta anterior. La Audiencia Provincial, a la vista de los términos de dicho acuerdo y de las circunstancias concretas del caso, confirmó la sentencia de instancia. Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 02-04-2014 (Extracto) Sin embargo, este tribunal entiende que el acuerdo comunitario trascrito no concedía autorización a la copropietaria interesada a instalar un extractor en cualquier lugar de la azotea sino únicamente en aquel punto en que “sea legal y no moleste a ningún vecino”. El primero de los requisitos -la legalidad de la instalación-, podría entenderse cumplido administrativamente por la inexistencia de licencia municipal y por la circunstancia de que las denuncias interpuestas ante el Ayuntamiento no han prosperado. En cambio, la concurrencia del segundo de los requisitos a los que se supeditaba la autorización – ausencia de molestias a los vecinos- no se ha acreditado. Así, en el acta de 17 de noviembre de 2010, en el punto 8 relativo a “ruegos y preguntas”, se consigna lo siguiente: “los vecinos comentan las molestias que les provoca el olor a fritos y a comidas que suben de los bares de abajo por las chimeneas de salidas de humos, piden que se revisen dichas instalaciones”; y que “varios asistentes preguntan cuando doña Carmela propietaria del bar Can Pas quitará el extractor de humos instalado sin ningún permiso en la zona comunitaria de la terraza de la comunidad ya que el ruido que provoca dicho elemento les molesta”.  Requisitos para el éxito de la acción de cesación de actividades molestas en comunidades de propietarios. Las quejas sobre actividades molestas en comunidades de propietarios son un asunto frecuente. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición, entre otras, de llevar a cabo actividades molestas disponiendo además los requisitos de procedibilidad para llevar a cabo la acción de cesación de tales actividades. Además, para que la acción de cesación de actividades molestas tenga éxito judicialmente se necesitan ciertos requisitos como recuerda la Audiencia Provincial de Albacete en sentencia de febrero de 2014. Sentencia Audiencia Provincial de Albacete, 19-02-2014 (Extracto) (…) acreditan la concurrencia de los requisitos para calificar la conducta de los demandados como altamente molesta, concurriendo todos los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares (STS 22 diciembre 1970); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad (SSTS 8 abril de 1965, 18 enero 1961 y 30 abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (SSTS 7 octubre 1964 – y 10 abril 1967); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacifica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto (STS 8 abril 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida...

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Jurisprundencia | Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos.

Posted by on Jun 21, 2016 in Jurisprudencia |
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Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos. Establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Este mismo artículo, en su último párrafo, dispone que si presentada demanda por la comunidad de propietarios la sentencia fuera estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido a los malos olores provocados por la tenencia de gatos. Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando que “no se ha acreditado la realización de actividad insalubre alguna, que la medida de expulsión es desproporcionada y que bastaría, lo cual solicita subsidiariamente, con que se le prohibiera tener gatos en su domicilio”. Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto) Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad , desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales. Demanda por malos olores: La comunidad ha cumplido los requisitos de viabilidad de la acción de cesación. En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido los malos olores procedentes de su vivienda. Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando, entre otras circunstancias, que no se habían seguido los requisitos de viabilidad para el ejercicio de la acción de cesación previstos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en particular que primero se celebró la junta de propietarios y a continuación se le hizo el requerimiento de cese. Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto) SEGUNDO.- De los requisitos de viabilidad de la acción de cesación.- Ciertamente el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales hecho por el Presidente de la comunidad a quien realice la actividad. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación. El legislador impone así un plus para el ejercicio de esta acción dada la gravedad de las consecuencias que...

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Jurisprundencia | Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos

Posted by on Jun 21, 2016 in Jurisprudencia |
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Jurisprundencia | Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos

Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos. En este caso, una comunidad de propietarios demandó a unos de sus vecinos amparándose en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ejercitando acción de cesación de actividades molestas. La sentencia de primera instancia, que fue comfirmada por la Audiencia Provincial, declaró que los ruidos transmitidos a las viviendas de la comunidad de vecinos con motivo del funcionamiento del piano y fiestas de los demandados, constituye una inmisión ilegitima, perjudicial y nociva, vulneradora del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario a los vecinos afectados. Condena a los demandados solidariamente y a su elección a que: – Cesen de manera inmediata y de modo definitivo en las molestias por ruidos de piano que se viene produciendo desde el piso de su propiedad e impidan su uso. – Si desean continuar tocando el piano en el inmueble, se adopten las medidas de insonorización adecuadas para evitar que las inmisiones no sean civilmente excesivas y molestas para los vecinos. Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 05-01-2016 (Extracto) En definitiva, la comunidad de propietarios exige, con independencia de que se hubiese o no quitado el piano de la casa, un compromiso serio y definitivo del cese de las molestias procedentes del piso NUM003, compromiso que los demandados no expresaron de forma terminante , por lo que la juzgadora a quo entendió que la retirada satisfacía de forma insuficiente las pretensiones impetradas por la comunidad de propietarios en su demanda. Prohibición del uso de vivienda al propietario o terceros por actividades molestas del inquilino. En este caso, una comunidad de propietarios demandó al propietario de una vivienda y a su inquilino por el desarrollo de una actividad de prostitución en la vivienda al considerar que era contraria a los Estatutos de la comunidad y ser molesta e incómoda para el resto de vecinos. La sentencia de primera instacia, que fue confirmada por la Audiencia Provincial, se pronució en los siguientes términos: “1. Declaro que en la vivienda sita en Bilbao, DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 NUM002, se desarrolla la actividad de prostitución, que es contraria a los Estatutos de la comunidad e incómoda y molesta para los vecinos residentes en el resto del edificio. 2. Ordeno el cese inmediato y definitivo de dicha actividad. 3. Declaro definitivamente extinguidos los derechos arrendaticios sobre dicha vivienda concedidos por su propietaria, Amelia, en favor de Fidela y de todos aquéllos que en favor de terceros traigan causa de ésta, y condeno a la demandada a su desalojo. De no realizarlo voluntariamente en el plazo de un mes se procederá a su lanzamiento en ejecucion de sentencia. 4. Condeno a la propietaria, Amelia, a la prohibición del derecho de uso de dicha vivienda, por sí o por terceros, por tiempo de doce meses. 5. Condeno a las codemandadas de forma solidaria al pago de 3.000 euros a la actora como indemnización de daños y perjuicios. 6. Se imponen las costas del procedimiento a las codemandadas.” Sentencia Audiencia Provincial de Vizcaya, 29-05-2015 (Extracto) Y que el ejercicio de la prostitución es una actividad molesta o incómoda, como lo puede ser la existencia de una consulta o academia, según las circunstancias, se deduce de la testifical analizada en la sentencia, pues de ella se infieren datos que revelan que frente al libre ejercicio de la actividad y del principio de mantenimiento de los contratos, éste debe decaer, cuando por la propia naturaleza de la actividad la perturbación es constante y continuada, incluso en horario nocturno (pensemos...

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Acuerdo de la comunidad denegando el cerramiento de terraza nulo: abuso de derecho.

Posted by on Jun 21, 2016 in Comunidades |
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Acuerdo de la comunidad denegando el cerramiento de terraza nulo: abuso de derecho. En este caso la comunidad de propietarios aprobó un acuerdo denegando el cerramiento de una terraza a un propietario que la demandó alegando abuso de derecho. La sentencia de primera instancia, que declaraba nulo el acuerdo de la comunidad, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de A Coruña, 11-02-2015 (Extracto) Son manifestaciones del abuso de derecho la violación del principio de igualdad de trato entre los distintos propietarios que integran el régimen de propiedad horizontal, normalmente por permitir a algún comunero la ejecución de obras semejantes que, no obstante, le son prohibidas a otros ( SSTS de 5 de marzo de 1998, 18 de enero de 2007, 10 de octubre de 2007 y 16 de julio de 2009 ), dado que, como señalan las SSTS de 9 de enero y 18 de julio de 2012 “el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados”.  Y efectivamente en el presente caso consideramos con el juzgador de primera instancia que concurren los presupuestos indicados para apreciar el denunciado abuso de derecho, por violación del principio de igualdad, dado que consta que la comunidad de propietarios había autorizado en el año 2001 a otros propietarios el cierre de las terrazas, las denominadas ‘bajas’, debido a los graves problemas de humedades y filtraciones que se producían desde las mismas a los pisos inferiores, con proyecto de cierre que se basa en cristal y aluminio lacado, que precisamente es la razón invocada por el demandante para solicitar la autorización de su cierre, que constituye el tejado del piso inferior, y por lo tanto elemento común del edificio, como así se declara en la misma sentencia apelada, pronunciamiento con el que se aquieta la Comunidad demandada. El cerramiento de terraza con alteración estética de fachada debe retirarse. No abuso de derecho. En este caso, un comunero fue demandado por la comunidad de propietarios solicitando la retirada de un cerramiento practicado en su terraza al entender que el mismo requería de la autorización comunitaria conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al entender “que se produce un abuso de derecho cuando no hay causa de suficiente entidad que justifique la retirada del cerramiento y por cuanto se ha autorizado a otros propietarios cerramientos similares”. En apelación, la Audiencia Provincial revocó parcialmente la sentencia de primera instancia condenando al propietario a retirar el cerramiento en su parte frontal. Sentencia Audiencia Provincial de Zaragoza, 31-07-2014 (Extracto) Una reciente sentencia del TS, la de 4 de abril de 2014, ha venido a resaltar que aun la afección estética a la facha es una alteración que está sometida a la autorización de la comunidad. Tal sentencia resuelve el problema creado por el repintado distintivo de los huecos de las ventanas de la vivienda. No se deja de desconocer que la fachada y la configuración externa del edificio ha perdido gran parte de su homogeneidad y que se ha terminado rematando con terminaciones plurales que le dotan de un cierto desorden estético. Pero el cerramiento frontal es único y la alteración estética de la fachada tiene la suficiente relevancia como para considerar que quedaba sometida al consentimiento de la comunidad, sin que el comunero que la ejecutó lo pudiera hacer por su propia autoridad....

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El abuso de derecho en obras no autorizadas es de aplicación si se trata de obras similares.

Posted by on Jun 21, 2016 in Comunidades |
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  El abuso de derecho en obras no autorizadas es de aplicación si se trata de obras similares. En este caso, un comunero demandado por la comunidad de propietarios fue condenado, en base a los artículo 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, a la demolición de unas obras que había realizado y que afectaban a elementos comunes. El propietario demandado alegaba, entre otras circunstancias, la existencia de otras obras no autorizadas. Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 26-10-2015 (Extracto) La doctrina del abuso del derecho, en su aspecto objetivo de ejercicio anormal y desproporcionado del derecho, no resulta aplicable al supuesto de autos puesto que la pretensión de eliminación de obras inconsentidas formulada por parte de la comunidad de propietarios responde al fin legítimo de conseguir la uniformidad del edificio y mantener su seguridad, impidiendo actuaciones de hecho que, además contravienen la legalidad urbanística municipal. Pero es que, además, quien ejercita la acción es la comunidad, en virtud de acuerdo de la Junta de propietarios, órgano de gobierno de la comunidad que no refleja la voluntad individual de los copropietarios, sino la de su mayoría legalmente conformada. Cierto es que la doctrina que proscribe el abuso de derecho determina que no pueda darse un trato desigual a las obras no autorizadas en un edificio, pero ello es así siempre que tales obras sean de una envergadura similar. Y es lo cierto que la realización de una escalera interior desde la vivienda de la demandada, realizando un hueco en el forjado de la misma para así acceder a la terraza comunitaria de uso privativo sita en la cubierta del edificio, realizando un habitáculo con baño, ampliando así la inicial parte determinada adquirida en su día, tienen una entidad mucho mayor que cualquiera de las “obras” enunciadas por la demandada aún en el supuesto de casetas de madera o de material prefabricado, colocadas sin obra. Válido derribo de pared de acceso de salón a terraza y cerramiento de esta existiendo otros. En este caso, dos propietarias derribaron en sus viviendas las paredes de acceso del salón a la terraza y procedieron al cerramiento de estas. La comunidad de propietarios demandó a las propietarias al considerar que el derribo de la pared sin autorización era contrario a la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia de primera instanncia, que estimó la demanda de la comunidad, fue revocada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de Castellón, 04-03-2015 (Extracto) En el caso enjuiciado es un hecho no controvertido que la pared o muro de separación del salón- comedor de la terraza es un elemento común del edificio, sin que sea discutido que se ha derribado y que para ello no se pidió permiso a la comunidad de propietarios, a quien ni tan siquiera se comunicó, pero lo que no compartimos de la Sentencia de primera instancia es que se haya efectuado esa distinción entre las obras, diferenciando las de cerramiento de la consistente en la eliminación de esa pared, ya que entendemos que se trata de una obra única, en la que se ha alterado la fachada del edificio, mediante el cerramiento metálico que ha sustituido a la antigua pared que dividía las dos estancias, modificando el cierre del edificio en ambos apartamentos, sin que pueda considerarse separadamente de la fachada del mismo la supresión de la pared que delimitaba la terraza. A esto debe unirse tres cuestiones en las que han coincidido los técnicos que han emitido su dictamen en el procedimiento, por una parte que esa obra no ha supuesto ninguna lesión estructural ni ha afectado a la seguridad del...

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