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La mediación aplicada a la resolución de conflictos en las comunidades

Posted by on Ene 9, 2018 in Curiosidades |
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La mediación aplicada a la resolución de conflictos en las comunidades

La mediación como método alternativo al proceso judicial en la resolución de conflictos en las comunidades de propietarios Como todos sabemos, la convivencia entre vecinos no siempre es fácil ni pacífica. Es habitual la existencia de conflictos en las comunidades de propietarios, derivados de las reclamaciones vecinales, situaciones de morosidad, problemas de convivencia, desahucios, ruidos, mascotas, malos olores, impugnación de acuerdos y en general aquellos conflictos que surgen por razones de vecindad. Así pues, múltiples son los motivos que generan desencuentros, y múltiples las consecuencias que llevan al deterioro de estas relaciones que, en muchas ocasiones, terminan alterando y entorpeciendo la convivencia entre el resto del vecindario o comunidad. Cuanto más se prolongue el conflicto más complicada será la convivencia y más difícil la gestión del Administrador de Fincas. Supondrá un mayor coste económico de gestión y resolución que requerirá recursos adicionales de tiempo y dinero que deberían destinarse a otras cuestiones más necesarias. Es de la máxima importancia que puedan alcanzarse soluciones a estos conflictos rápidamente y de manera satisfactoria. De no resolverse así, pueden ser tan difíciles de gestionar que se haga necesario acudir a los tribunales. En la situación actual donde la justicia está desbordada, ésto supondría un alargamiento de los contenciosos en el tiempo. Y con él, un aumento exponencial de su coste económico. Para evitar los largos y costosos procedimientos judiciales se puede utilizar la mediación como método alternativo para la resolución de conflictos en las comunidades. Es esencial un diagnóstico precoz de la situación por parte del Administrador. Esto permitiría contar con la colaboración de un mediador que es un profesional experto en la resolución eficaz de conflictos. La mediación es un procedimiento de resolución de conflictos sencillo pero muy efectivo, mediante el cual las partes son las protagonistas de la solución alcanzada, asumiendo el control de la propia situación, siendo responsables de sus decisiones y de cómo llevar adelante el acuerdo alcanzado. En el Título II de la Ley de Mediación, se establece que es un proceso voluntario, flexible, confidencial y participativo. Está dirigido por un profesional que ayuda a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando su capacidad de diálogo y comunicación. Los mediadores tienen un modo de actuar muy flexible, que se adapta a las particularidades de cada caso. Necesariamente tienen que ser neutrales e imparciales, y mantener la confidencialidad de todas sus sesiones. De hecho, los participantes en una mesa de mediación se comprometen por escrito a mantener la confidencialidad de sus deliberaciones. El acuerdo alcanzado vincula a las partes a su cumplimiento, tiene validez jurídica, y puede elevarse a escritura pública. Ventajas de la mediación en la resolución de conflictos en las comunidades Las ventajas de la mediación respecto del procedimiento judicial, en la resolución de conflictos en las comunidades, son las siguientes: Descongestiona la carga de trabajo de los órganos judiciales. Ahorro económico frente a la vía de la instancia judicial. Tiempo, ya que los problemas comunitarios se solucionan más rápidamente, sin alargarse en el tiempo. Previene que el conflicto vaya a más. Mayor agilidad y confidencialidad en el proceso. Mayor cumplimiento de los acuerdos al ser las partes quienes deciden el acuerdo íntegramente. Suele ser una solución duradera. Mayor flexibilidad procedimental. Mejora las relaciones entre las personas y favorece su continuidad en el futuro. Al buscar la cooperación de las partes, se alcanza un acuerdo satisfactorio para ambas. El papel del administrador en la mediación para resolver los conflictos en las comunidades Cada vez es más importante para el Administrador tener capacidad de gestionar los conflictos comunitarios de...

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El seguro del hogar es un producto muy dinámico y flexible que permite variaciones según las necesidades de quien lo contrata.

Posted by on Dic 28, 2016 in Comunidades, Noticias, Vivienda |
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El seguro del hogar es un producto muy dinámico y flexible que permite variaciones según las necesidades de quien lo contrata.

El seguro del hogar permite al propietario de una vivienda protegerse ante daños en la misma, ya sean eléctricos, por rotura de cañerías, averías, accidentes domésticos e, incluso, derivados de fenómenos atmosféricos o meteorológicos. Además, recoge la responsabilidad civil originada por daños o lesiones a otras personas, como inundaciones a terceros, desprendimientos de materiales en la terraza, etc. Todas estas contingencias básicas deben estar presentes en un producto de estas características, en el que pueden incluirse coberturas específicas para electrodomésticos, ordenadores o protección de joyas y artículos de valor en caso de robo. Por todo ello, es raro el hogar que carece de una póliza aseguradora, un gasto elevado pero necesario que, como se indica en este artículo, se puede recortar si el seguro se ajusta a las necesidades reales de cada hogar. El seguro para el hogar es un producto muy dinámico y flexible que permite variaciones en función de las necesidades de quien lo contrata. Es posible eliminar o añadir coberturas para adaptarlo al inmueble. Precisamente, por esta característica, cualquier plan de ahorro será más efectivo que en otros seguros más estáticos. No en vano, esta particularidad permite contener los gastos de forma racional sin renunciar a la póliza, ni a ninguno de sus servicios. No es demasiado difícil aplicar una estrategia de reducción de gastos en los seguros del hogar. Basta con comprobar las necesidades reales y ajustarse a ellas y, si es preciso, renegociar las condiciones con la aseguradora. No es cuestión de renunciar a nada, sino de optimizar las prestaciones del seguro del hogar. Si se siguen unas sencillas pautas, se puede ahorrar algo de dinero a partir de ahora: Evitar duplicidades: hay que comprobar que las coberturas de la póliza no estén cubiertas por otra de la comunidad de vecinos. Si alguna ya está cubierta, se debe eliminar y no pagar de más. Pagar lo justo: no deben contratarse coberturas innecesarias que nunca se utilizarán. Aprovechar ofertas y promociones: si es la primera vez que se contrata un seguro de estas características, se pueden aprovechar las muchas y variadas ofertas de las aseguradoras para comercializar estos productos. En los formatos más agresivos, llegan a descuentos de hasta el 50% en las nuevas contrataciones. Buscar modelos flexibles: hay que analizar con todo detalle cuál es el riesgo del hogar y escoger las propuestas aseguradoras más flexibles para conseguir rebajas duraderas en el pago anual del seguro. Aprovecharse de las infraestructuras: si la vivienda dispone de suficientes medidas de seguridad (puerta blindada, sistemas de alarma, cámaras de seguridad o una caja fuerte), se podrá abaratar el precio del seguro. El motivo es que al haber menor riesgo, las aseguradoras ofrecen un precio más bajo. Unificarla junto con otras pólizas: las compañías generan descuentos a los clientes que unifican su seguro del hogar con otras pólizas, con descuentos especiales en el...

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Cómo denunciar por ruidos en cuatro pasos

Posted by on Ago 8, 2016 in Comunidades, Noticias |
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Cómo denunciar por ruidos en cuatro pasos

Si se sufren ruidos por un bar, academia de baile o un vecino, se debe intentar solucionarlo con el ruidoso y, si no funciona, tratar el conflicto en la comunidad y que sea ella la que denuncie Taconeos y castañuelas de una academia de baile en el bajo del inmueble, vivir la fiesta del bar de abajo desde el sofá del salón, portazos sin fin y a deshoras… A veces, en una comunidad de propietarios el ruido es un vecino más. ¡Y muy molesto! Cuando esto sucede, ¿qué se puede hacer? ¿Cómo reclamar? Si se tienen problemas por ruidos, se debe intentar solucionarlo de manera amistosa y, si no funciona, tratar el conflicto en una reunión comunitaria y que sea la comunidad la que defienda o denuncie. Las denuncias por ruido necesitan que se aporten pruebas y que se deje constancia de haber avisado a la Policía y escrito al Ayuntamiento para advertir de las molestias, entre otras actuaciones que se detallan a continuación. Desde hace años, España está considerado como el país más ruidoso de la Unión Europea y el segundo después de Japón a nivel mundial, tal y como refleja el listado mundial de ciudades ruidosas elaborado por la Organización Mundial de la Salud (OMS). Coches, talleres, cafeterías u obras son los principales responsables del ruido en la calle. ¿Y cuándo los ruidos están en el propio edificio de la vivienda y afectan al hogar? En este caso, la situación es aún peor y puede llegar a convertirse en insoportable, pues a veces no es posible concentrarse, descansar ni relajarse. ¿Cómo será vivir encima de una academia de baile no insonorizada en la que no se cesa de taconear y poner la música a todo volumen, como les ha sucedido a 116 familias de Madrid durante tres años? ¿Y residir encima de un bar ruidoso con terraza que obliga a encerrarse en el salón con las ventanas cerradas? Preguntado a expertos y abogados sobre cómo solucionar este problema, que puede acabar con la salud, física y psíquica de los vecinos afectados, una conclusión es clara. Lo primero que hay que hacer es intentar solucionar el problema de ruidos de manera amistosa y, si no se consigue, contar con la comunidad de propietarios para denunciar o para que defienda los derechos de los habitantes del inmueble. Habría que seguir los siguientes cuatro pasos: 1. ¿Cómo reclamar por ruidos? ¿Denuncio? Dentro de las relaciones de vecindad nadie puede molestar a otro vecino, ya sea una familia o un negocio que haya en la finca. La clave está en si las molestias que se ocasionan son admisibles dentro de la tolerancia normal socialmente aceptada por cualquiera, ya sea por la intensidad o la cantidad de ruidos. Así, si la guitarra eléctrica del vecino no deja dormir a otro o se vive sobre una sala de fiestas no insonorizada, se podrá denunciar al causante del ruido. ¿Cómo hacerlo? ¿Puede denunciar un solo vecino o es preciso que lo haga la comunidad de propietarios en conjunto? Caben ambas posibilidades. Lo deseable, como señala Ricardo Ayala, abogado especialista en ruidos, es lo siguiente: 1. “Ponerlo en conocimiento directo e inmediato al agente contaminante”. 2. Si no reacciona, hay que comunicarlo a la comunidad de propietarios para que se trate el conflicto en una reunión. “Y, si no se soluciona, que sea la comunidad la que nos defienda. Si esta no lo asume, se puede y debe demandar, ya sea un solo perjudicado o un grupo de vecinos afectados”, explica el abogado. 3. Si no se obtiene una pronta solución, se debe presentar demanda...

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Jurisprundencia | El bar debe retirar el extractor de humos de la azotea por causar molestias.

Posted by on Jun 21, 2016 in Jurisprudencia |
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  El bar debe retirar el extractor de humos de la azotea por causar molestias. En este caso, la propietaria de un bar fue condenada en primera instancia a retirar la salida de humos situada en la azotea del edificio. La propietaria apeló argumentando que tenía autorización de la comunidad de propietarios concedida en una junta anterior. La Audiencia Provincial, a la vista de los términos de dicho acuerdo y de las circunstancias concretas del caso, confirmó la sentencia de instancia. Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 02-04-2014 (Extracto) Sin embargo, este tribunal entiende que el acuerdo comunitario trascrito no concedía autorización a la copropietaria interesada a instalar un extractor en cualquier lugar de la azotea sino únicamente en aquel punto en que “sea legal y no moleste a ningún vecino”. El primero de los requisitos -la legalidad de la instalación-, podría entenderse cumplido administrativamente por la inexistencia de licencia municipal y por la circunstancia de que las denuncias interpuestas ante el Ayuntamiento no han prosperado. En cambio, la concurrencia del segundo de los requisitos a los que se supeditaba la autorización – ausencia de molestias a los vecinos- no se ha acreditado. Así, en el acta de 17 de noviembre de 2010, en el punto 8 relativo a “ruegos y preguntas”, se consigna lo siguiente: “los vecinos comentan las molestias que les provoca el olor a fritos y a comidas que suben de los bares de abajo por las chimeneas de salidas de humos, piden que se revisen dichas instalaciones”; y que “varios asistentes preguntan cuando doña Carmela propietaria del bar Can Pas quitará el extractor de humos instalado sin ningún permiso en la zona comunitaria de la terraza de la comunidad ya que el ruido que provoca dicho elemento les molesta”.  Requisitos para el éxito de la acción de cesación de actividades molestas en comunidades de propietarios. Las quejas sobre actividades molestas en comunidades de propietarios son un asunto frecuente. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición, entre otras, de llevar a cabo actividades molestas disponiendo además los requisitos de procedibilidad para llevar a cabo la acción de cesación de tales actividades. Además, para que la acción de cesación de actividades molestas tenga éxito judicialmente se necesitan ciertos requisitos como recuerda la Audiencia Provincial de Albacete en sentencia de febrero de 2014. Sentencia Audiencia Provincial de Albacete, 19-02-2014 (Extracto) (…) acreditan la concurrencia de los requisitos para calificar la conducta de los demandados como altamente molesta, concurriendo todos los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares (STS 22 diciembre 1970); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad (SSTS 8 abril de 1965, 18 enero 1961 y 30 abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (SSTS 7 octubre 1964 – y 10 abril 1967); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacifica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto (STS 8 abril 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida...

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Jurisprundencia | Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos.

Posted by on Jun 21, 2016 in Jurisprudencia |
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Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos. Establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Este mismo artículo, en su último párrafo, dispone que si presentada demanda por la comunidad de propietarios la sentencia fuera estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido a los malos olores provocados por la tenencia de gatos. Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando que “no se ha acreditado la realización de actividad insalubre alguna, que la medida de expulsión es desproporcionada y que bastaría, lo cual solicita subsidiariamente, con que se le prohibiera tener gatos en su domicilio”. Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto) Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad , desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales. Demanda por malos olores: La comunidad ha cumplido los requisitos de viabilidad de la acción de cesación. En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido los malos olores procedentes de su vivienda. Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando, entre otras circunstancias, que no se habían seguido los requisitos de viabilidad para el ejercicio de la acción de cesación previstos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en particular que primero se celebró la junta de propietarios y a continuación se le hizo el requerimiento de cese. Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto) SEGUNDO.- De los requisitos de viabilidad de la acción de cesación.- Ciertamente el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales hecho por el Presidente de la comunidad a quien realice la actividad. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación. El legislador impone así un plus para el ejercicio de esta acción dada la gravedad de las consecuencias que...

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