Comunidades

GESDECOM – Derechos de un propietario frente a la comunidad de vecinos

Posted by on Mar 13, 2018 in Comunidades |
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GESDECOM – Derechos de un propietario frente a la comunidad de vecinos

Las comunidades de propietarios se engloban dentro del tipo especial de propiedad que establece el artículo 396 del Código Civil español, la propiedad horizontal, que viene regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta ley se caracteriza porque en ella coexisten dos derechos de propiedad distintos: el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado e independiente –la vivienda– y la copropiedad compartida con los demás dueños de pisos o locales.   Así, la Ley de Propiedad Horizontal establece y reconoce determinados derechos que siempre tendrán los propietarios de una comunidad de vecinos y que son los siguientes: Derecho de uso y disfrute: El propietario de una vivienda o local tiene derecho a utilizar estos conforme a su destino y también tiene derecho a aprovechar los rendimientos que aquellos le produzcan. Asimismo, tendrá derecho a servirse de los elementos comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute del local. Estos derechos se reconocen con limitaciones, como la prohibición del abuso del derecho, el respeto de las servidumbres y otras restricciones específicas del régimen de la propiedad horizontal. Derecho de enajenación: El propietario de una vivienda o local puede enajenar (desprenderse) el mismo mediante diversas figuras como pueden ser la venta o la donación. La limitación viene dada en tanto en cuanto la enajenación no podrá hacerse con separación de los elementos que existan en copropiedad. Derecho a exigir innovaciones necesarias: Cualquier propietario tiene el derecho de exigir la realización de mejoras necesarias de las zonas comunes cuando así lo requiera la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, siempre atendiendo a su naturaleza y características; la comunidad de propietarios tiene la obligación de llevar aquellas a cabo. Asimismo, la limitación, en este caso, vendrá dada porque ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble. Derecho a ejercitar acciones judiciales: Los propietarios pueden ejercitar acciones judiciales que estén encaminadas a la defensa de sus derechos e intereses en relación con la propiedad de su vivienda o local. También podrán ejercitar aquellas ante situaciones que afecten al derecho general de los comuneros en casos de pasividad de la propia comunidad de propietarios. Otros derechos: Los propietarios tiene derecho a asistir y a participar en las Juntas de propietarios y ostentan también el derecho a voto en las mismas; tendrán privado el derecho a voto si tienen deudas con la comunidad de vecinos, excepto cuando las hubieran impugnado judicialmente o las hubieran consignado judicial o notarialmente.  Un comunero tiene derecho también a pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto que resulte de interés para la propia comunidad. En este caso, el propietario deberá dirigir un escrito al presidente de la comunidad en el que especifique de forma clara los asuntos que desea que sean tratados.   En lo que se refiere a la propiedad horizontal, como ya se ha visto, no sólo existen derechos, sino también obligaciones. Por ello es necesario tener claro tanto unos como otras para hacer un pleno uso y disfrute del inmueble que se posee y de lo que ello conlleva....

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El seguro del hogar es un producto muy dinámico y flexible que permite variaciones según las necesidades de quien lo contrata.

Posted by on Dic 28, 2016 in Comunidades, Noticias, Vivienda |
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El seguro del hogar es un producto muy dinámico y flexible que permite variaciones según las necesidades de quien lo contrata.

El seguro del hogar permite al propietario de una vivienda protegerse ante daños en la misma, ya sean eléctricos, por rotura de cañerías, averías, accidentes domésticos e, incluso, derivados de fenómenos atmosféricos o meteorológicos. Además, recoge la responsabilidad civil originada por daños o lesiones a otras personas, como inundaciones a terceros, desprendimientos de materiales en la terraza, etc. Todas estas contingencias básicas deben estar presentes en un producto de estas características, en el que pueden incluirse coberturas específicas para electrodomésticos, ordenadores o protección de joyas y artículos de valor en caso de robo. Por todo ello, es raro el hogar que carece de una póliza aseguradora, un gasto elevado pero necesario que, como se indica en este artículo, se puede recortar si el seguro se ajusta a las necesidades reales de cada hogar. El seguro para el hogar es un producto muy dinámico y flexible que permite variaciones en función de las necesidades de quien lo contrata. Es posible eliminar o añadir coberturas para adaptarlo al inmueble. Precisamente, por esta característica, cualquier plan de ahorro será más efectivo que en otros seguros más estáticos. No en vano, esta particularidad permite contener los gastos de forma racional sin renunciar a la póliza, ni a ninguno de sus servicios. No es demasiado difícil aplicar una estrategia de reducción de gastos en los seguros del hogar. Basta con comprobar las necesidades reales y ajustarse a ellas y, si es preciso, renegociar las condiciones con la aseguradora. No es cuestión de renunciar a nada, sino de optimizar las prestaciones del seguro del hogar. Si se siguen unas sencillas pautas, se puede ahorrar algo de dinero a partir de ahora: Evitar duplicidades: hay que comprobar que las coberturas de la póliza no estén cubiertas por otra de la comunidad de vecinos. Si alguna ya está cubierta, se debe eliminar y no pagar de más. Pagar lo justo: no deben contratarse coberturas innecesarias que nunca se utilizarán. Aprovechar ofertas y promociones: si es la primera vez que se contrata un seguro de estas características, se pueden aprovechar las muchas y variadas ofertas de las aseguradoras para comercializar estos productos. En los formatos más agresivos, llegan a descuentos de hasta el 50% en las nuevas contrataciones. Buscar modelos flexibles: hay que analizar con todo detalle cuál es el riesgo del hogar y escoger las propuestas aseguradoras más flexibles para conseguir rebajas duraderas en el pago anual del seguro. Aprovecharse de las infraestructuras: si la vivienda dispone de suficientes medidas de seguridad (puerta blindada, sistemas de alarma, cámaras de seguridad o una caja fuerte), se podrá abaratar el precio del seguro. El motivo es que al haber menor riesgo, las aseguradoras ofrecen un precio más bajo. Unificarla junto con otras pólizas: las compañías generan descuentos a los clientes que unifican su seguro del hogar con otras pólizas, con descuentos especiales en el...

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Cómo denunciar por ruidos en cuatro pasos

Posted by on Ago 8, 2016 in Comunidades, Noticias |
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Cómo denunciar por ruidos en cuatro pasos

Si se sufren ruidos por un bar, academia de baile o un vecino, se debe intentar solucionarlo con el ruidoso y, si no funciona, tratar el conflicto en la comunidad y que sea ella la que denuncie Taconeos y castañuelas de una academia de baile en el bajo del inmueble, vivir la fiesta del bar de abajo desde el sofá del salón, portazos sin fin y a deshoras… A veces, en una comunidad de propietarios el ruido es un vecino más. ¡Y muy molesto! Cuando esto sucede, ¿qué se puede hacer? ¿Cómo reclamar? Si se tienen problemas por ruidos, se debe intentar solucionarlo de manera amistosa y, si no funciona, tratar el conflicto en una reunión comunitaria y que sea la comunidad la que defienda o denuncie. Las denuncias por ruido necesitan que se aporten pruebas y que se deje constancia de haber avisado a la Policía y escrito al Ayuntamiento para advertir de las molestias, entre otras actuaciones que se detallan a continuación. Desde hace años, España está considerado como el país más ruidoso de la Unión Europea y el segundo después de Japón a nivel mundial, tal y como refleja el listado mundial de ciudades ruidosas elaborado por la Organización Mundial de la Salud (OMS). Coches, talleres, cafeterías u obras son los principales responsables del ruido en la calle. ¿Y cuándo los ruidos están en el propio edificio de la vivienda y afectan al hogar? En este caso, la situación es aún peor y puede llegar a convertirse en insoportable, pues a veces no es posible concentrarse, descansar ni relajarse. ¿Cómo será vivir encima de una academia de baile no insonorizada en la que no se cesa de taconear y poner la música a todo volumen, como les ha sucedido a 116 familias de Madrid durante tres años? ¿Y residir encima de un bar ruidoso con terraza que obliga a encerrarse en el salón con las ventanas cerradas? Preguntado a expertos y abogados sobre cómo solucionar este problema, que puede acabar con la salud, física y psíquica de los vecinos afectados, una conclusión es clara. Lo primero que hay que hacer es intentar solucionar el problema de ruidos de manera amistosa y, si no se consigue, contar con la comunidad de propietarios para denunciar o para que defienda los derechos de los habitantes del inmueble. Habría que seguir los siguientes cuatro pasos: 1. ¿Cómo reclamar por ruidos? ¿Denuncio? Dentro de las relaciones de vecindad nadie puede molestar a otro vecino, ya sea una familia o un negocio que haya en la finca. La clave está en si las molestias que se ocasionan son admisibles dentro de la tolerancia normal socialmente aceptada por cualquiera, ya sea por la intensidad o la cantidad de ruidos. Así, si la guitarra eléctrica del vecino no deja dormir a otro o se vive sobre una sala de fiestas no insonorizada, se podrá denunciar al causante del ruido. ¿Cómo hacerlo? ¿Puede denunciar un solo vecino o es preciso que lo haga la comunidad de propietarios en conjunto? Caben ambas posibilidades. Lo deseable, como señala Ricardo Ayala, abogado especialista en ruidos, es lo siguiente: 1. “Ponerlo en conocimiento directo e inmediato al agente contaminante”. 2. Si no reacciona, hay que comunicarlo a la comunidad de propietarios para que se trate el conflicto en una reunión. “Y, si no se soluciona, que sea la comunidad la que nos defienda. Si esta no lo asume, se puede y debe demandar, ya sea un solo perjudicado o un grupo de vecinos afectados”, explica el abogado. 3. Si no se obtiene una pronta solución, se debe presentar demanda...

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Acuerdo de la comunidad denegando el cerramiento de terraza nulo: abuso de derecho.

Posted by on Jun 21, 2016 in Comunidades |
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Acuerdo de la comunidad denegando el cerramiento de terraza nulo: abuso de derecho. En este caso la comunidad de propietarios aprobó un acuerdo denegando el cerramiento de una terraza a un propietario que la demandó alegando abuso de derecho. La sentencia de primera instancia, que declaraba nulo el acuerdo de la comunidad, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de A Coruña, 11-02-2015 (Extracto) Son manifestaciones del abuso de derecho la violación del principio de igualdad de trato entre los distintos propietarios que integran el régimen de propiedad horizontal, normalmente por permitir a algún comunero la ejecución de obras semejantes que, no obstante, le son prohibidas a otros ( SSTS de 5 de marzo de 1998, 18 de enero de 2007, 10 de octubre de 2007 y 16 de julio de 2009 ), dado que, como señalan las SSTS de 9 de enero y 18 de julio de 2012 “el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados”.  Y efectivamente en el presente caso consideramos con el juzgador de primera instancia que concurren los presupuestos indicados para apreciar el denunciado abuso de derecho, por violación del principio de igualdad, dado que consta que la comunidad de propietarios había autorizado en el año 2001 a otros propietarios el cierre de las terrazas, las denominadas ‘bajas’, debido a los graves problemas de humedades y filtraciones que se producían desde las mismas a los pisos inferiores, con proyecto de cierre que se basa en cristal y aluminio lacado, que precisamente es la razón invocada por el demandante para solicitar la autorización de su cierre, que constituye el tejado del piso inferior, y por lo tanto elemento común del edificio, como así se declara en la misma sentencia apelada, pronunciamiento con el que se aquieta la Comunidad demandada. El cerramiento de terraza con alteración estética de fachada debe retirarse. No abuso de derecho. En este caso, un comunero fue demandado por la comunidad de propietarios solicitando la retirada de un cerramiento practicado en su terraza al entender que el mismo requería de la autorización comunitaria conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al entender “que se produce un abuso de derecho cuando no hay causa de suficiente entidad que justifique la retirada del cerramiento y por cuanto se ha autorizado a otros propietarios cerramientos similares”. En apelación, la Audiencia Provincial revocó parcialmente la sentencia de primera instancia condenando al propietario a retirar el cerramiento en su parte frontal. Sentencia Audiencia Provincial de Zaragoza, 31-07-2014 (Extracto) Una reciente sentencia del TS, la de 4 de abril de 2014, ha venido a resaltar que aun la afección estética a la facha es una alteración que está sometida a la autorización de la comunidad. Tal sentencia resuelve el problema creado por el repintado distintivo de los huecos de las ventanas de la vivienda. No se deja de desconocer que la fachada y la configuración externa del edificio ha perdido gran parte de su homogeneidad y que se ha terminado rematando con terminaciones plurales que le dotan de un cierto desorden estético. Pero el cerramiento frontal es único y la alteración estética de la fachada tiene la suficiente relevancia como para considerar que quedaba sometida al consentimiento de la comunidad, sin que el comunero que la ejecutó lo pudiera hacer por su propia autoridad....

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El abuso de derecho en obras no autorizadas es de aplicación si se trata de obras similares.

Posted by on Jun 21, 2016 in Comunidades |
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  El abuso de derecho en obras no autorizadas es de aplicación si se trata de obras similares. En este caso, un comunero demandado por la comunidad de propietarios fue condenado, en base a los artículo 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, a la demolición de unas obras que había realizado y que afectaban a elementos comunes. El propietario demandado alegaba, entre otras circunstancias, la existencia de otras obras no autorizadas. Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 26-10-2015 (Extracto) La doctrina del abuso del derecho, en su aspecto objetivo de ejercicio anormal y desproporcionado del derecho, no resulta aplicable al supuesto de autos puesto que la pretensión de eliminación de obras inconsentidas formulada por parte de la comunidad de propietarios responde al fin legítimo de conseguir la uniformidad del edificio y mantener su seguridad, impidiendo actuaciones de hecho que, además contravienen la legalidad urbanística municipal. Pero es que, además, quien ejercita la acción es la comunidad, en virtud de acuerdo de la Junta de propietarios, órgano de gobierno de la comunidad que no refleja la voluntad individual de los copropietarios, sino la de su mayoría legalmente conformada. Cierto es que la doctrina que proscribe el abuso de derecho determina que no pueda darse un trato desigual a las obras no autorizadas en un edificio, pero ello es así siempre que tales obras sean de una envergadura similar. Y es lo cierto que la realización de una escalera interior desde la vivienda de la demandada, realizando un hueco en el forjado de la misma para así acceder a la terraza comunitaria de uso privativo sita en la cubierta del edificio, realizando un habitáculo con baño, ampliando así la inicial parte determinada adquirida en su día, tienen una entidad mucho mayor que cualquiera de las “obras” enunciadas por la demandada aún en el supuesto de casetas de madera o de material prefabricado, colocadas sin obra. Válido derribo de pared de acceso de salón a terraza y cerramiento de esta existiendo otros. En este caso, dos propietarias derribaron en sus viviendas las paredes de acceso del salón a la terraza y procedieron al cerramiento de estas. La comunidad de propietarios demandó a las propietarias al considerar que el derribo de la pared sin autorización era contrario a la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia de primera instanncia, que estimó la demanda de la comunidad, fue revocada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de Castellón, 04-03-2015 (Extracto) En el caso enjuiciado es un hecho no controvertido que la pared o muro de separación del salón- comedor de la terraza es un elemento común del edificio, sin que sea discutido que se ha derribado y que para ello no se pidió permiso a la comunidad de propietarios, a quien ni tan siquiera se comunicó, pero lo que no compartimos de la Sentencia de primera instancia es que se haya efectuado esa distinción entre las obras, diferenciando las de cerramiento de la consistente en la eliminación de esa pared, ya que entendemos que se trata de una obra única, en la que se ha alterado la fachada del edificio, mediante el cerramiento metálico que ha sustituido a la antigua pared que dividía las dos estancias, modificando el cierre del edificio en ambos apartamentos, sin que pueda considerarse separadamente de la fachada del mismo la supresión de la pared que delimitaba la terraza. A esto debe unirse tres cuestiones en las que han coincidido los técnicos que han emitido su dictamen en el procedimiento, por una parte que esa obra no ha supuesto ninguna lesión estructural ni ha afectado a la seguridad del...

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No abuso de derecho al prohibir aire acondicionado en cubierta estando permitido en lavadero.

Posted by on Jun 21, 2016 in Comunidades |
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No abuso de derecho al prohibir aire acondicionado en cubierta estando permitido en lavadero. En este caso, por demanda de la comunidad de propietarios, una comunera fue condenada a retirar la instalación de aire acondicionado que había llevado a cabo en la cubierta del edificio y a reponer la misma a su estado original. Las instalaciones de aire acondicionado estaban permitidas por las normas de régimen interior de la comunidad en las terrazas lavadero pero no en la cubierta del edificio. La Audiencia Provincial confirmó la sentencia de instancia. Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 25-01-2016 (Extracto) Tampoco cabe acoger el motivo de apelación relativo a la incorrecta aplicación de la doctrina del abuso del derecho y agravio comparativo, puesto que en primer lugar, en modo alguno se priva por la Comunidad a la recurrente de su derecho a tener instalación de aire acondicionado, sino que meramente se establece que ha de colocarlo en la terraza tendedero. Siendo incluso un derecho legítimo de la comunidad de propietarios el interés en que no se altere o perturbe un elemento común de la misma, que tiene la especialidad de ser de gravilla y por eso no transitable. No constando en autos, que ante situaciones iguales a la de la demandada se halla consentido por la Comunidad la permanencia de la...

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