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Jurisprundencia | Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos.

Posted by on Jun 21, 2016 in Jurisprudencia |
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Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos. Establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Este mismo artículo, en su último párrafo, dispone que si presentada demanda por la comunidad de propietarios la sentencia fuera estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido a los malos olores provocados por la tenencia de gatos. Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando que “no se ha acreditado la realización de actividad insalubre alguna, que la medida de expulsión es desproporcionada y que bastaría, lo cual solicita subsidiariamente, con que se le prohibiera tener gatos en su domicilio”. Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto) Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad , desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales. Demanda por malos olores: La comunidad ha cumplido los requisitos de viabilidad de la acción de cesación. En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido los malos olores procedentes de su vivienda. Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando, entre otras circunstancias, que no se habían seguido los requisitos de viabilidad para el ejercicio de la acción de cesación previstos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en particular que primero se celebró la junta de propietarios y a continuación se le hizo el requerimiento de cese. Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto) SEGUNDO.- De los requisitos de viabilidad de la acción de cesación.- Ciertamente el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales hecho por el Presidente de la comunidad a quien realice la actividad. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación. El legislador impone así un plus para el ejercicio de esta acción dada la gravedad de las consecuencias que...

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Jurisprundencia | Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos

Posted by on Jun 21, 2016 in Jurisprudencia |
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Jurisprundencia | Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos

Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos. En este caso, una comunidad de propietarios demandó a unos de sus vecinos amparándose en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ejercitando acción de cesación de actividades molestas. La sentencia de primera instancia, que fue comfirmada por la Audiencia Provincial, declaró que los ruidos transmitidos a las viviendas de la comunidad de vecinos con motivo del funcionamiento del piano y fiestas de los demandados, constituye una inmisión ilegitima, perjudicial y nociva, vulneradora del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario a los vecinos afectados. Condena a los demandados solidariamente y a su elección a que: – Cesen de manera inmediata y de modo definitivo en las molestias por ruidos de piano que se viene produciendo desde el piso de su propiedad e impidan su uso. – Si desean continuar tocando el piano en el inmueble, se adopten las medidas de insonorización adecuadas para evitar que las inmisiones no sean civilmente excesivas y molestas para los vecinos. Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 05-01-2016 (Extracto) En definitiva, la comunidad de propietarios exige, con independencia de que se hubiese o no quitado el piano de la casa, un compromiso serio y definitivo del cese de las molestias procedentes del piso NUM003, compromiso que los demandados no expresaron de forma terminante , por lo que la juzgadora a quo entendió que la retirada satisfacía de forma insuficiente las pretensiones impetradas por la comunidad de propietarios en su demanda. Prohibición del uso de vivienda al propietario o terceros por actividades molestas del inquilino. En este caso, una comunidad de propietarios demandó al propietario de una vivienda y a su inquilino por el desarrollo de una actividad de prostitución en la vivienda al considerar que era contraria a los Estatutos de la comunidad y ser molesta e incómoda para el resto de vecinos. La sentencia de primera instacia, que fue confirmada por la Audiencia Provincial, se pronució en los siguientes términos: “1. Declaro que en la vivienda sita en Bilbao, DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 NUM002, se desarrolla la actividad de prostitución, que es contraria a los Estatutos de la comunidad e incómoda y molesta para los vecinos residentes en el resto del edificio. 2. Ordeno el cese inmediato y definitivo de dicha actividad. 3. Declaro definitivamente extinguidos los derechos arrendaticios sobre dicha vivienda concedidos por su propietaria, Amelia, en favor de Fidela y de todos aquéllos que en favor de terceros traigan causa de ésta, y condeno a la demandada a su desalojo. De no realizarlo voluntariamente en el plazo de un mes se procederá a su lanzamiento en ejecucion de sentencia. 4. Condeno a la propietaria, Amelia, a la prohibición del derecho de uso de dicha vivienda, por sí o por terceros, por tiempo de doce meses. 5. Condeno a las codemandadas de forma solidaria al pago de 3.000 euros a la actora como indemnización de daños y perjuicios. 6. Se imponen las costas del procedimiento a las codemandadas.” Sentencia Audiencia Provincial de Vizcaya, 29-05-2015 (Extracto) Y que el ejercicio de la prostitución es una actividad molesta o incómoda, como lo puede ser la existencia de una consulta o academia, según las circunstancias, se deduce de la testifical analizada en la sentencia, pues de ella se infieren datos que revelan que frente al libre ejercicio de la actividad y del principio de mantenimiento de los contratos, éste debe decaer, cuando por la propia naturaleza de la actividad la perturbación es constante y continuada, incluso en horario nocturno (pensemos...

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Jurisprundencia | El Supremo confirma que los notarios no pueden anular hipotecas.

Posted by on Jun 17, 2016 in Jurisprudencia |
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Jurisprundencia | El Supremo confirma que los notarios no pueden anular hipotecas.

Los notarios no podrán denegar préstamos hipotecarios o la inscripción en el registro de alguna de las cláusulas que contengan dichos préstamos cuando no cumplan la legalidad vigente, sino que estos poderes recaen de nuevo en los Registros de la Propiedad. Así lo ha sentenciado la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo que ha confirmado la nulidad del artículo 30.3 y 4 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios “por falta de habilitación legal para regular la competencia del control de legalidad de los notarios, que pueden denegar la autorización de los préstamos hipotecarios o la inscripción de alguna de sus cláusulas cuando no cumplan la legalidad vigente”. Lo que significa que la función de controlar la legalidad de los préstamos hipotecarias vuelve a los Registros de la Propiedad. La sentencia indica que es necesaria una norma de rango legal que dé cobertura a las previsiones recogidas en los artículos 30.3 y 4 de la mencionada Orden que no solo otorga dicha función de control notarial, sino que además establece que su decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. En defensa de los consumidores. El Supremo rechaza los recursos de casación interpuestos por el abogado del Estado y el Consejo General del Notariado y ratifica el fallo dictado en su día por la Audiencia Nacional -en marzo de 2013-, que a su vez estimó el recurso interpuesto por el Colegio de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, anulando los citados preceptos. El abogado del Estado defendió en su recurso, entre otros motivos, que el notario es un funcionario público que en su tarea de dar fe conforme a las leyes tiene un deber genérico de controlar todos los documentos por él autorizados. Por su parte, el Consejo General del Notariado argumentó que los preceptos anulados no tienen como objeto introducir un control de legalidad, sino proteger a los consumidores y a los usuarios en el mercado hipotecario. Sin embargo, la Sala Tercera (de lo Contencioso-Administrativo) del Supremo afirma que del tenor literal de los preceptos cuestionados se concluye que establecen dicho control de legalidad del notario sobre las operaciones de préstamo en las que interviene, lo que le permite denegar la autorización del mismo o de algunas de sus cláusulas. De momento no es competente. La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Diego Córdoba Castroverde, considera que no se trata de cuestionar la oportunidad, procedencia o incluso la conveniencia de que el notario pueda ejercer esa función de control, sino si esta competencia está amparada o no, cuando resulte necesario, en una norma de rango legal. Así, la sentencia rechaza que los preceptos impugnados tengan cobertura legal en la Ley del Notariado, la Ley de Economía Sostenible, la Ley de Defensa de los Consumidores o la Ley de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. También concluye que corresponde al legislador, y no a un departamento ministerial determinado, la aprobación de los preceptos ahora anulados por falta de cobertura legal. Mientras desde el Colegio de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles aplauden la Sentencia del Supremo, fuentes del Consejo General del Notariado aseguran a este diario que el Alto Tribunal toma esta decisión “en base a una cuestión de carácter técnico, ya que el Alto Tribunal observa la conveniencia de que exista dicho control, si bien, lo que dice es que debería estar regulado por una norma con rango de ley. Por eso, de la misma manera que...

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Decoración | ¿Tienes un salón pequeño? Diez ideas de decoración para aprovechar el espacio.

Posted by on Jun 16, 2016 in Decoración |
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Decoración | ¿Tienes un salón pequeño? Diez ideas de decoración para aprovechar el espacio.

Una buena iluminación, colores adecuados para las paredes y muebles acordes a tu espacio harán que te sientas cómodo y que tu comedor se convierta en el rey de la casa. ¿Tienes un salón pequeño y te da la sensación de que no tienes ni espacio para moverte?. Buscar una distribución adecuada de este espacio de la casa es fundamental para que te sientas relajado y cómodo, así como escoger colores, muebles y complementos que produzcan la sensación de amplitud. Con las siguientes claves de diseño y funcionalidad puedes redecorar tu pequeño salón para que se convierta en el verdadero rey de la casa. 1. La distribución ideal de un salón Para sacar el máximo partido al espacio es necesario que encuentres la distribución ideal. Te recomendamos que realices un plano a escala para dibujar los elementos estructurales que no se pueden modificar –puertas, ventanas, tomas de luz, teléfono, antena– y el mobiliario imprescindible que todo salón necesita. Los asientos principales te marcarán la disposición del conjunto: En un salón cuadrado podrás colocar los asientos –sofá, butacas, chaise longue y pufs–,enfrentados en forma de “U”. Si tu salón es alargado, conseguirás la distribución perfecta si los colocas formando una “L”, utilizando un sofá con chaise longue o un sofá con una butaca. Para los salones pequeños especialmente estrechos, en los que solo cuentas con una pared principal despejada, es preferible que sitúes los ambientes en línea. Conseguirás liberar un pasillo para una correcta circulación. 2. Cuidado con los colores Las tonalidades claras, los colores pastel y los neutros te ayudarán a crear mayor sensación de amplitud y luminosidad. Si quieres añadir una pincelada de color a tu salón, hazlo en una sola pared, en los detalles o los complementos textiles. Si tu sala de estar no es especialmente luminosa, recuerda pintar en un color más oscuro, únicamente, la pared en la que están situadas las ventanas. Así no restarás luminosidad al espacio. 3. Espacios abiertos Si estás decidido a reformar tu vivienda y los ambientes están demasiado compartimentados, puedes optar por abrir los espacios para que salón, comedor y cocina ocupen la misma superficie. Al no tener tabiques ni paredes divisorias, el salón se verá siempre mucho más amplio. Utiliza los muebles más grandes como el sofá, unas butacas o la alfombra como elemento separador para ayudarte a diferenciar los ambientes.   4. Ilumina con acierto La iluminación adecuada multiplica visualmente el espacio. Si cuentas con una buena entrada de luz natural, no debes taparla excesivamente.  Aprovéchala al máximo utilizando cortinas, visillos o estores muy ligeros y con cierta transparencia. En cuanto a la artificial, ten en cuenta, como en cualquier otro caso, los tres tipos de luz necesarios para generar una iluminación perfecta: general, ambiental y puntual. La iluminación general es aquella con la que podemos ver correctamente para desplazarnos de forma adecuada y cómoda por una estancia. La iluminación puntual tiene como finalidad iluminar una área de trabajo o actividad determinada. Debe ser clara, directa y no puede deslumbrar. Gracias a la iluminación ambiental conseguimos generar un clima y atmósfera determinada, puramente decorativa. 5. Pensamiento vertical Aunque cuentes con pocos metros de superficie, debes tener también en cuenta la verticalidad y posibilidades que te ofrecen las paredes del salón. ¿Qué tal unas librerías que lleguen hasta el techo para multiplicar la capacidad de almacenaje? Para evitar que se vean demasiado desordenadas, puedes utilizar cestas o unas puertas que mantendrán el interior totalmente oculto. Cuelga el televisor en la pared frontal del sofá. Te ahorrarás el espacio que ocupa el mueble auxiliar y el ambiente se verá más...

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Fiscalidad | He alquilado un piso a un familiar, ¿cómo debo declararlo en la renta?

Posted by on Jun 9, 2016 in Fiscalidad |
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Fiscalidad | He alquilado un piso a un familiar, ¿cómo debo declararlo en la renta?

He alquilado un piso a un familiar, ¿cómo debo declararlo en la renta? Tengo un piso alquilado a un familiar, que me paga una mensualidad por vivir en él. ¿Cómo debe reflejarse en la declaración de la renta y qué imputación se debe indicar? Tengo un piso alquilado a un familiar, que me paga una mensualidad por vivir en él. Me gustaría saber cómo debe reflejarse en la declaración de renta el uso de esta vivienda y qué imputación (si corresponde) se debe indicar. Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario todos los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles de naturaleza rústica o urbana, o derechos reales que recaen sobre los mismos, no afectos a actividades económicas, que se derivan del arrendamiento. La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas únicamente incluye dentro de los rendimientos del capital inmobiliario a los derivados del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades sobre bienes inmuebles, incluyendo dentro de este concepto a los derechos reales de naturaleza inmobiliaria. Por el contrario, la renta derivada de los inmuebles propios no arrendados o subarrendados se califica como rentas inmobiliarias imputadas. Los rendimientos netos del capital inmobiliario se determinan por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos necesarios para su obtención, con la limitación que señalaré más adelante. Se computan como rendimientos o ingresos íntegros el importe que, por todos los conceptos, se reciba del arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Los gastos que pueden restarse de los ingresos íntegros para determinar el rendimiento neto son todos los necesarios para la obtención de aquellos, incluida la amortización de los inmuebles. En relación con el importe máximo de los gastos fiscalmente deducibles, hay que tener en cuenta que el importe total a deducir de los gastos por intereses, financiación y reparación y conservación no puede exceder conjuntamente, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite. Lo anterior determina que el rendimiento neto no pueda ser negativo por la deducción de los intereses y de los gastos de reparación o conservación exclusivamente, pero sí puede serlo por la deducción de otros gastos, unidos o no a los intereses. Los arrendadores de bienes inmuebles destinados a vivienda por sus arrendatarios tienen derecho a reducir el rendimiento neto en un 60%. Desde el 1-1-2015, esta reducción solo es aplicable respecto de los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, no así, por tanto, cuando se trate de rendimientos negativos o de rendimientos positivos que sean descubiertos por la Administración. Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recae sobre el mismo es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive del contribuyente, se establece un rendimiento neto mínimo. Los parientes a considerar lo son tanto por consanguinidad, incluida la adopción, como por afinidad, cónyuges… El grado de parentesco hasta el tercer grado puede ser en línea directa o colateral, por lo que se incluyen las cesiones con el padre, abuelo, bisabuelo, o con el hijo, nieto, bisnieto, y también las cesiones o arrendamientos de una persona con su hermano, sobrino y tío. El rendimiento neto mínimo a considerar, que como tal regla de valoración no admite prueba en contrario, es el resultado de aplicar el 2% (o el 1,1% si...

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Fiscalidad | ¿Se pueden desgravar los gastos de una reforma en una segunda residencia?

Posted by on Jun 9, 2016 in Fiscalidad |
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Fiscalidad | ¿Se pueden desgravar los gastos de una reforma en una segunda residencia?

¿Se pueden desgravar los gastos de una reforma en una segunda residencia? Hace unos meses compré una segunda residencia y he realizado reforma en ella. Me gustaría saber si puedo desgravar esos gastos en la declaración de la renta. No. Solamente si esta se encuentra arrendada se podrán deducir, de las rentas que se obtengan del alquiler, los gastos de mantenimiento y conservación de la vivienda arrendada. Los gastos de reforma de la vivienda y la implicación fiscal de los mismos vienen regulados en el Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril, reforma legal en la que se amplían los supuestos que permiten deducir en el IRPF parte de lo invertido en la rehabilitación o reforma de la vivienda habitual. Hasta esa reforma solo se podían deducir las obras de rehabilitación que fuesen imprescindibles para la conservación del piso y las relacionadas con la adaptación de la vivienda a minusvalías de algún miembro de la unidad familiar. Con el nuevo decreto, se podían ya deducir las reformas en la vivienda habitual o el edificio en el que esta se encuentra “que tengan por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho periodo que permitan el acceso a internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente”. Quedaban fuera de esta deducción por vivienda las obras que tuviesen un objeto diferente y las que se realizasen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos. En todo caso, estamos hablando de primera vivienda y de obras de reforma empezadas antes del 1 de enero de 2013, pero en ningún caso de obras de reforma sobre segunda vivienda. Cualquier reforma efectuada en el año 2014 o 2015 no podría ser desgravada. Derrama por humedades Acabo de comprar un piso y me han entregado el documento de que el anterior propietario estaba al corriente de los pagos de la comunidad. Sin embargo, entre la fecha del documento y la firma de la escritura pasaron ocho días, y en ese breve periodo de tiempo la comunidad celebró y acordó por mayoría, en junta general, una derrama por humedades en la finca de 4.000 euros. ¿Quién debe pagar la derrama? Yo todavía no era el propietario de la vivienda. Cuando se adquiere una vivienda, que debe ser mediante la correspondiente escritura pública, el vendedor está obligado a entregar un certificado de deudas que se debe unir a la escritura de compraventa, salvo que el adquirente de forma expresa fuese exonerado por el vendedor de esta obligación. Por el contrario, si, aun siendo una exigencia legal, la vivienda no se ha transmitido por escritura pública sino que se ha hecho mediante contrato privado, no desaparece para el comprador la obligación frente a la comunidad de propietarios de responder con el propio inmueble adquirido de las deudas del año en curso y de las de los anteriores tres años. Este certificado debe venir redactado y expedido por el secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad y no por parte de cualquier otro propietario, aunque conviene aclarar que en muchas comunidades el cargo de...

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