Jurisprudencia | Actualidad

Posted by on Jun 8, 2016 in Jurisprudencia |
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Los propietarios de los garajes tienen derecho al uso de la piscina comunitaria salvo que en el título constitutivo o en los Estatutos se establezca lo contrario
La Sala de lo Civil y Penal del TSJ Cataluña ha dictado una sentencia, S 58/2015, de 20 de julio (Rec. 157/2014, Ponente: señora Alegret Burgués), en la que, con el objeto de determinar la legalidad del acuerdo de una comunidad de vecinos que impedía el uso de la piscina comunitaria a los dueños de los  locales destinados a garaje, declara que las limitaciones a las facultades dominicales de los propietarios deba hallarse recogida en el título constitutivo de la propiedad horizontal, sin que puedan presumirse o interpretarse de manera extensiva.

El Tribunal señala que no puede establecerse una doctrina general respecto de la utilización de los elementos comunes por parte de ciertos elementos privativos puesto que para resolver adecuadamente esta problemática habrá que estar en cada caso al título constitutivo de la propiedad horizontal y a sus Estatutos.

Los hechos

El origen de esta declaración del TSJ es el  litigio por el que se impugnaba un acuerdo comunitario que impedía el uso de la piscina y de las zonas ajardinadas a los propietarios de locales destinados a garajes.
En este caso, el inmueble está conformado por dieciocho locales y treinta y tres viviendas susceptibles de aprovechamiento independiente. Los locales están destinados a garaje y se hallan situados en la planta baja.
Según el título constitutivo, la piscina con todas sus instalaciones y las zonas ajardinadas que circundan el edificio son elementos comunes de la total finca, anexos a la propiedad privativa de cada uno de los departamentos que la integran.
Las sentencias de instancia estimaron la demanda y el TSJ Cataluña rechaza los recursos formulados por la comunidad de propietarios.
normas-uso-piscinas

La sentencia del TSJ de Cataluña
El TSJ de Cataluña señala que, conforme al título constitutivo, no se restringió ni prohibió el uso de los elementos comunes a ningún departamento.
Las cuotas de participación como concreción del conjunto de derechos y deberes o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad se establecieron únicamente en función de la superficie de los diferentes departamentos sin que, en consecuencia, se hiciese una especial contemplación, en cuanto a los locales, de un uso inferior de los elementos comunes en relación con las viviendas.
En consecuencia, los locales cuyo destino es inicialmente el de garaje pero que podría ser cualquier otro permitido por las leyes, pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la comunidad de propietarios es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse de manera extensiva.
Cuestión distinta es la posibilidad de que en el Reglamento de régimen interior, la comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos de modo que se impidan los abusos y no se perjudiquen los intereses comunitarios. Sin embargo, no consta que los actores hayan hecho un uso o disfrutes inadecuados de la piscina o de las zonas ajardinadas al que se refiere el art. 553-42.1 Código Civil de Cataluña, sino el uso propio de tales instalaciones.
En definitiva, concluye el Tribunal, el uso de la piscina y las zonas ajardinadas por parte de los propietarios de los locales de la comunidad se infiere: a) del propio carácter de comunes de tales elementos que convierte a todas las entidades privativas en copropietarios de ellos; b) de la expresa mención que en el título existe sobre que los elementos comunes son anexos de todos los departamentos en los que el inmueble se divide; c) de la inexistencia de restricción física o jurídica de uso y d) del principio de seguridad jurídica, pues los bienes se adquieren en la confianza de que las cargas y beneficios que generen responderán a lo publicitado y a lo prevenido en la ley.
Reproducimos el Fundamento de Derecho Quinto, en el que el TSJ de Cataluña argumenta su decisión:
«QUINTO.-Sentado lo anterior, es claro que no puede establecerse una doctrina general respecto de la utilización de los elementos comunes por parte de ciertos elementos privativos puesto que para resolver adecuadamente esta problemática habrá que estar en cada caso al título constitutivo de la propiedad horizontal y a sus Estatutos, en su caso. No otra cosa se deduce de la única Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo que invoca el recurrente (art. 1 , 6 CC) como soporte de su pretensión pues en ella se decide interpretando el título constitutivo de la comunidad a la que la sentencia afectaba.
No cabe olvidar las especiales características de la Comunidad que nos ocupa.
El inmueble está conformado según el título de constitución por “cincuenta y un departamentos (dieciocho locales y treinta y tres viviendas) ” susceptibles de aprovechamiento independiente (..).
Los locales no se hallan situados en el subsuelo de la finca sino en la planta baja. Se trata, según consta en la descripción del título, de locales cerrados, de los cuales 16 de ellos con una cuota de propiedad de entre 0,61 y 1,30 se hallaban destinados a garajes y dos de ellos con unas cuotas de 3,46 y de 3,53 sin determinar su destino (la comunidad alega que estos dos locales se han convertido también en locales destinados a garaje). En algunos casos estos locales tienen acceso directo a la zona ajardinada y a la piscina mediante una persiana (vid. f. 33 acta de la Junta). La cuota de las viviendas situadas en la planta primera, segunda y tercera oscila entre los 2,04 y los 3,18.
Según el título son elementos comunes de la total finca, indivisibles, anexos a la propiedad privativa de cada uno de los departamentos que la integran y solo enajenables, gravables o embargables conjuntamente con tal propiedad privativa los reseñados en forma genérica por el artículo 396 del CC o sea: suelo, cimientos, paredes maestras y medianeras; cubiertas de aguas, canalizaciones desagües y demás servicios y servidumbres; pasos y patios, vestíbulo de la escalera, los cuartos de basuras, de los contadores eléctricos y demás instalaciones accesorias; la escalera con sus rellanos y puertas; las fachadas tanto interiores como exteriores, incluso la uniformidad en la decoración de las mismas, las zonas ajardinadas que circundan el edificio, la piscina con todas sus instalaciones y en general todo cuanto exista en la finca para uso y aprovechamiento común de todos los condueños.
En tal descripción se contienen elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino.
Los elementos comunes por naturaleza son inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los elementos privativos, los segundos se adscriben al servicio de todos o de algunos de los elementos privativos por establecerlo así en el título de constitución pero puede variarse su condición jurídica al no ser esenciales para el adecuado aprovechamiento de los elementos privativos. Los elementos comunes por destino, mientras no sean desafectados tienen el mismo régimen jurídico que los elementos comunes por naturaleza. Y, como hemos visto, tanto respecto de los elementos comunes por destino como por naturaleza puede establecerse en el título un uso privativo en favor de uno o de varios departamentos.
En el caso que nos ocupa el jardín y la piscina elementos, comunes por destino, fueron configurados en el título constitutivo de la Comunidad como anexos de cada uno de los departamentos que integraban la comunidad hallándose estos formados por locales y por viviendas. No se restringió ni prohibió su uso a ningún departamento. Las cuotas de participación como concreción del conjunto de derechos y deberes o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad se establecieron únicamente en función de la superficie de los diferentes departamentos sin que, en consecuencia, se hiciese una especial contemplación, en cuanto a los locales, de un uso inferior de los elementos comunes en relación con las viviendas.
En razón a todo ello parece claro que en esta Comunidad los departamentos locales cuyo destino es inicialmente el de garaje pero que podría ser cualquier otro permitido por las leyes (STSJC 3-6-2011),pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva.
Cuestión distinta, como con todo acierto dice la sentencia recurrida, es la posibilidad de que en el Reglamento de régimen interior, la Comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos de modo que se impidan los abusos que al parecer se han producido y no se perjudiquen los intereses comunitarios.
Ninguna norma imperativa se quiebra por que el título constitutivo permita el uso de todos los elementos comunes a todos los copropietarios del inmueble -tampoco eso se opone en el recurso- ni en la cuestión analizada inciden los artículos que la recurrente considera infringidos.
En general, como se ha dicho, son elementos comunes las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos bien porque se destinen al uso comunitario -como es el caso de las piscinas como elemento común por destino- o porque faciliten el uso y goce de dichos elementos privativos ( art. 553-41). De otro lado, no consta que los actores hayan hecho un uso o disfrutes inadecuados de la piscina o de las zonas ajardinadas al que se refiere el art. 553-42.1 del CCCAt , sino el uso propio de tales instalaciones.
De este modo la Audiencia no ha vulnerado la normativa catalana pues el uso de la piscina por parte de los propietarios de los locales de la comunidad que nos ocupa se infiere: (a) del propio carácter de comunes de tales elementos que convierte a todas las entidades privativas en copropietarios de ellos; (b) de la expresa mención que en los Estatutos existe sobre que los elementos comunes son anexos de todos los departamentos en los que el inmueble se divide; (c ) de la inexistencia de restricción física o jurídica de uso y (d) del principio de seguridad jurídica, pues los bienes se adquieren en la confianza de que las cargas y beneficios que generen responderán a lo publicitado y a lo prevenido en la ley.»
Por todo lo razonado el recurso de casación debe ser desestimado.

 
Grieta en la fachada de un edificio
Vivo en una comunidad de vecinos. Hay una grieta en la fachada que me produce mucha humedad. La comunidad no la quiere arreglar, ¿qué puedo hacer?
grieta
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 10, dice que “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
La existencia de una grieta en la fachada que provoca humedades afecta lógicamente tanto al mantenimiento como a la conservación del inmueble, motivo por el cual la comunidad de propietarios estaría obligada a reparar estos daños. La Ley de Enjuiciamiento Civil te faculta para ejercitar la acción correspondiente para instar a la misma a que realice la reparación de las grietas.
En adición a lo anterior, se debe tener en cuenta la denominada Inspección Técnica de Edificios (ITE), esto es, una revisión ocular en la que se comprueban las condiciones de seguridad, estabilidad y consolidación de nuestro edificio, comprobándose por la Administración competente, entre otros elementos, la estructura y cimentación, fachadas interiores y exteriores y otros paramentos. Por tanto, llegado el supuesto de que el edificio que ocupes deba someterse a una ITE, cabe que no supere con éxito la referida inspección, con los consiguientes perjuicios y costes que conllevaría.


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