Jurisprundencia | Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos.

Posted by on jun 21, 2016 in Jurisprudencia | Comentarios desactivados

Privación de uso de la vivienda por un año por malos olores debidos a gatos.
Establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Este mismo artículo, en su último párrafo, dispone que si presentada demanda por la comunidad de propietarios la sentencia fuera estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.

En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido a los malos olores provocados por la tenencia de gatos.

Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando que “no se ha acreditado la realización de actividad insalubre alguna, que la medida de expulsión es desproporcionada y que bastaría, lo cual solicita subsidiariamente, con que se le prohibiera tener gatos en su domicilio”.

Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto)
Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad , desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales.

Demanda por malos olores: La comunidad ha cumplido los requisitos de viabilidad de la acción de cesación.

En este caso la comunidad de propietarios demandó a una propietaria debido los malos olores procedentes de su vivienda.

Condenada en primera instancia, la propietaria apeló argumentando, entre otras circunstancias, que no se habían seguido los requisitos de viabilidad para el ejercicio de la acción de cesación previstos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en particular que primero se celebró la junta de propietarios y a continuación se le hizo el requerimiento de cese.

Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 30-04-2015 (Extracto)
SEGUNDO.- De los requisitos de viabilidad de la acción de cesación.- Ciertamente el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales hecho por el Presidente de la comunidad a quien realice la actividad. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación.
El legislador impone así un plus para el ejercicio de esta acción dada la gravedad de las consecuencias que lleva aparejadas (privación del uso), se exige un acuerdo expreso de la Junta de propietarios debidamente convocada al efecto, excluyendo de este modo la posibilidad de que un comunero actúe por sí o en representación de la Comunidad.

En el caso que nos ocupa de la documental que se acompaña a la demanda se deduce que el día 21 de febrero de 2013 se acuerdan iniciar los procedimientos judiciales oportunos frente a la demandada y también se autoriza a la Presidenta para que requiera a la propietaria a fin de que cese en las actividades molestas. El día 6 de marzo siguiente se remite por burofax el requerimiento a la Sra. Lidia que lo recoge el 3 de abril de 2013, hasta que finalmente se convoca una nueva Junta el 17 de julio de 2013 en la que se autoriza al Presidente de la Comunidad a interponer la presente demanda. Se cumple, por ello el requisito de procedibilidad relativo al requerimiento previo y posterior acuerdo de la Junta de propietarios al Presidente para el ejercicio de la acción de cesación.
Los propietarios no pueden tener perros por disponerlo las normas de régimen interior.

En este caso un integrante de la comunidad de propietarios demandó a otros pidiendo que se condenara “a los codemandados a cesar en la tenencia de perros en el inmueble litigioso y en consecuencia a que saquen de sus viviendas los perros que poseen, absteniéndose de tener perros en lo sucesivo, dando cumplimiento al artículo 16 del Reglamento de Régimen interno de la Comunidad de Propietarios”.

La sentencia de primera instancia, que desestimó las pretensiones del propietario, fue revocada por la Audiencia Provincial.

Sentencia Audiencia Provincial de A Coruña, 05-02-2015 (Extracto)
En efecto, en reunión de la comunidad de propietarios de 23 de julio de 2009, data en que los litigantes ya formaban parte de la presente comunidad, se sometió al conocimiento de la Junta, dentro del punto cuarto del orden del día: “revisión, estudio y aprobación del Reglamento de Régimen Interno”, constando en acta como la administradora procedió a leer el Reglamento de Régimen interno, que ya había sido sometido a revisiones, y que figura transcrito en el acta de la mentada Junta, los 18 artículos que lo integran fueron aprobados por unanimidad, excepto el artículo 16 , relativo a la tenencia de animales, que se aprobó por mayoría, quedando redactado de la forma siguiente: “Se prohíbe la tenencia en los apartamentos o fuera de ellos de perros, gatos o cualesquiera otros animales que puedan causar molestias, suciedades o ser motivo de peligro o riesgo para las personas”. Pues bien, tales normas de régimen interior no fueron objeto de impugnación, por lo que están en vigor, con plena eficacia jurídica y exigibilidad para los distintos propietarios, mientras no sean sustituidas por otras, para lo que basta la obtención de una mayoría simple.
 Privación de uso de vivienda por ladridos, olores y suciedad de perros.
En una comunidad de propietarios la prohibición de realizar actividades molestas, insalubres o nocivas viene establecida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este caso, en primera instancia, los demandados fueron condenados a la inmediata cesación de las actividades molestas producidas en la vivienda, debiendo proceder al desalojo de todos los perros y cualesquiera otros animales que pudieran habitar en la misma y a la limpieza y desinfección de las zonas comunes en que se hubiesen depositado excrementos de los mismos o persistieran olores de éstos, prohibiéndoles la tenencia en lo sucesivo de todo tipo de animales en dicha vivienda. Igualmente se les condenó a la privación del derecho al uso de la vivienda durante tres meses.

En apelación ante la Audiencia Provincial, los condenados alegaron, entre otras, la desproporción de la sanción impuesta en la sentencia de primera instancia que les privaba del uso de la vivienda durante tres meses. La Audiencia Provincial confirmó la sentencia de instancia.

Sentencia Audiencia Provincial de Albacete, 19-02-2014 (Extracto)
Dice el último párrafo del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal “Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad . Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”. Como se ve, la determinación del plazo de privación del derecho al uso se hace depender de la gravedad de la infracción y de los perjuicios que haya ocasionado a la Comunidad. Así, la documentación aportada a la demanda acredita que la situación se ha prolongado, cuando menos, desde el mes de febrero de 2.009 (documento nº 2, folio 10) hasta el cese por la medida cautelar a finales de 2.012, esto es, cuando menos cuatro años que la comunidad de propietarios ha tenido que soportar los perjuicios y molestias derivadas de olores, ladridos, suciedad, etc, etc y ello pese a las constantes peticiones a los demandados para que cesaran en esa conducta, quienes han venido haciendo caso omiso durante todo ese tiempo de dichas peticiones e incluso de los requerimientos de retirada de los animales procedentes de la autoridad administrativa – folios 16, 17, 18, 23, 24, 50 – circunstancias todas ellas que permiten calificar la infracción como muy grave, de modo que la imposición en sentencia de una privación de uso de la vivienda por los demandados durante tres meses cuando la Ley permite hacerlo hasta un máximo de tres años no cabe en modo alguno considerarla como desproporcionada o excesiva atendida la gravedad de la infracción, lo que impone igualmente el rechazo del motivo.